Zwischen Neu-Ulm und Ulm liegt nur die Donau – und eine Landesgrenze. Wer hier eine Immobilie kauft oder verkauft, hat es links und rechts des Flusses mit unterschiedlichem Landesrecht zu tun. Das wirkt sich vor allem auf die Kaufnebenkosten und die zuständigen Stellen aus.
Grunderwerbsteuer: der größte Unterschied
Die Grunderwerbsteuer legt jedes Bundesland selbst fest. In Bayern gilt weiterhin der bundesgesetzliche Satz von 3,5 %, in Baden-Württemberg sind es 5,0 % des Kaufpreises. Maßgeblich ist allein, wo das Grundstück liegt – nicht, wo Käufer oder Verkäufer wohnen und wo der Notar sitzt.
| Kaufpreis 400.000 € | Neu-Ulm (Bayern) | Ulm (Baden-Württemberg) |
|---|---|---|
| Steuersatz | 3,5 % | 5,0 % |
| Grunderwerbsteuer | 14.000 € | 20.000 € |
Die Steuer wird auf den beurkundeten Kaufpreis berechnet. Mitverkauftes Inventar wie eine Einbauküche kann im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden, wenn der Wert realistisch belegt ist. Ob und in welcher Höhe das zulässig ist, sollten Sie mit Notar oder Steuerberatung klären.
Zuständige Stellen
- Bodenrichtwerte und Kaufpreissammlung: für Neu-Ulm der Gutachterausschuss für den Bereich des Landkreises Neu-Ulm (Landratsamt), für Ulm der Gutachterausschuss der Stadt Ulm. Die Werte für Neu-Ulm sind kostenfrei unter maps.neu-ulm.de einsehbar, für Ulm über BORIS-BW.
- Baurecht: In Neu-Ulm gilt die Bayerische Bauordnung, in Ulm die Landesbauordnung Baden-Württemberg. Wer anbauen, aufstocken oder umnutzen will, sollte die Vorgaben vor dem Kauf bei der zuständigen Bauaufsicht klären.
- Finanzamt und Grundbuch: Zuständig sind jeweils die Stellen am Ort der Immobilie. Den Notar können Sie dagegen frei wählen, auch auf der anderen Donauseite.
Förderprogramme
Neben den bundesweiten KfW-Programmen fördern beide Länder den Erwerb von Wohneigentum mit eigenen Programmen – in Bayern über die BayernLabo, in Baden-Württemberg über die L-Bank. Voraussetzungen und Konditionen ändern sich regelmäßig; maßgeblich sind die aktuellen Angaben der Förderbanken.
Was gleich bleibt
Viele Regeln gelten bundesweit: Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach demselben Gebührengesetz, die Teilung der Maklerprovision beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern ist im BGB einheitlich geregelt, und der Energieausweis ist in beiden Städten Pflicht.
Häufige Fragen
Gilt für Neu-Ulm bayerisches oder baden-württembergisches Recht?
Neu-Ulm liegt in Bayern (Regierungsbezirk Schwaben). Es gelten bayerische Landesgesetze, also unter anderem 3,5 % Grunderwerbsteuer und die Bayerische Bauordnung.
Spielt es eine Rolle, wo ich als Käufer wohne?
Nein. Für die Grunderwerbsteuer zählt ausschließlich die Lage der Immobilie. Wer in Ulm wohnt und in Neu-Ulm kauft, zahlt den bayerischen Satz.
Muss der Notar im selben Bundesland sitzen wie die Immobilie?
Nein. Notare können Grundstückskaufverträge bundesweit beurkunden. Die Kosten sind nach demselben Gesetz geregelt, unabhängig vom Bundesland.
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Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Stand: November 2026.